advokatalarmarkitektelgaragegartnergulvisoleringkloakkoekkenmalermurerplastikprisberegningrevisoradvokattagterrassetilbygningtypehusvinduevvs

Ville det ikke være fantastisk at stå op, spise lidt morgenmad, lave en kop kaffe og så gå direkte på arbejde i sit eget hjem? For mange selvstændige erhvervsdrivende lyder det som det perfekte scenario.

Og det er måske også derfor, at du er her. Du vil gerne undersøge mulighederne for at bygge en tilbygning til dit hus, hvorfra du kan drive din virksomhed.

Vi har samlet de mest nyttige informationer til dig om muligheden lige her.

Tilbygning af hjemmekontor

Hvem kunne få glæde af en ny erhvervssektion?

  • Psykologer eller psykoterapeuter
  • Fysioterapeuter, diætister, zoneterapeuter, massører mm.
  • Arkitekter
  • Revisorer
  • Skønhedsklinik
  • IT-konsulenter
  • Kunstnere
  • Fotografer

Kan man trække tilbygningen fra i skat

Det kan godt, under de rette forhold, være muligt at få fradrag for tilbygningen. Men det beror på det specifikke projekt. Der er masser af regler på det område, og det kan være svært at finde rundt i.

Hvad gør du så for at få svar?

Du kan bestille et gratis servicebesøg fra SKAT, hvor du kan få svar på alle dine spørgsmål. Du kan også med fordel få vejledning fra en revisor om, hvordan du bedst muligt udnytter skattefordele.

Men når alt er, som det skal være, og SKAT er tilfreds med, hvordan du har indrettet tilbygningen, og hvordan du bruger den, så vil du oftest som minimum kunne trække udgifter til drift og vedligeholdelse fra i skat, eks. el, vand, varme osv. Dog kun i det omfang, som udgifterne er nødvendige for driften af virksomheden.

Blandet bolig vs. privatbolig

For at din bolig vil blive anset for at være en “blandet bolig” (altså en bolig der både er klassificeret som en privatbolig og som en erhvervsejendom), så skal erhvervssektionen udgøre mindst 25% af det samlede boligareal.

Hvis den nye tilbygning ikke udgør 25% af det samlede areal, så bliver det alt sammen rent formelt anset for at være en privatbolig.

Forskellen på de to typer består i, hvad du kan trække fra. I en blandet bolig vil du eks. kunne trække udgifter fra til inventar, og ejendommen bliver derudover også beskattet på en anden måde.

Tommelfingerregler når tilbygningen tegnes og indrettes

Tilbygning af erhvervslokale

Når du og arkitekten eller entreprenøren aftaler, hvordan tilbygningen skal bygges og indrettes, så husk at have meget fokus på, at tilbygningen skal “se ud” som om, der skal drives erhverv.

  • Adgangsforhold: Det er allerbedst, hvis tilbygningen får sin egen indgang. Der kan godt være adgang fra huset, men er der ikke en separat indgang, så kan SKAT vurdere, at der er tale om en udvidelse af boligarealet, fremfor en ren erhvervssektion. Hvis du har klienter, du skal mødes med i tilbygningen, så er det også bedst, hvis de ikke skal igennem din privatbolig, for at komme til erhvervssektionen.
  • Indretning: Sørg for, at der er en klar linje mellem erhvervssektionen og privatsektionen. Det skal indrettes med det ene formål at drive erhverv. Du må altså ikke sætte en briks derind, som gæster kan overnatte på, eller opbevare ting fra privaten i erhvervssektionen. Ellers kan SKAT vurdere, at der bare er tale om en hjemmearbejdsplads, og så kan du risikere, at du ikke kan trække noget fra.
  • Ansatte: Planlægger du at få ansatte, så tag dette med i overvejelserne. Alle der har ansatte i deres selvstændige virksomhed skal udarbejde en APV (arbejdspladsvurdering), som viser, at arbejdspladsen lever op til de gældende krav og normer for godt arbejdsmiljø. Det kan være godt at sætte sig ind i disse, før du bygger til.

Tilbygning af erhvervslokaler i landzone

Du er fysioterapeut og bor i et lille hus et stykke ude på landet, som du gerne vil udbygge, så der er plads til en klinik - må du det? Måske. Men det er desværre ikke sådan lige til.

Planloven siger nemlig, at der kun må drives 3 former for erhverv i landzoner: jordbrug (landbrug), skovbrug og fiskeri. Det betyder, at som udgangspunkt, så skal man ind i en byzone for at drive erhverv som fysioterapeut.

Men der er to undtagelser:

  • Du søger og får tilladelse af kommunen til at bygge en tilbygning til erhvervsbrug.
  • Du tager en eksisterende gammel landbrugsbygning (f.eks. en gammel ubenyttet lade) i brug til din håndværks- eller industrivirksomhed, til en mindre butik, til et lager eller til et kontor. Her må du bare ikke bygge særligt meget om eller til.

Det betyder, at hvis du vil lave en tilbygning til erhvervsformål i en landzone, så skal du have tilladelse fra kommunen.

Hvad er vigtigt når man bygger erhvervslokaler til

Først og fremmest skal tilbygningen selvfølgelig leve op til alle gældende krav og regler. Disse finder du i bygningsreglementet. Der er krav om isolering, adgangsforhold, brandsikkerhed og meget mere.

Tilbygning af praksis eller klinik

For at kommunen kan sikre sig, at alle kravene er opfyldt, så skal du søge byggetilladelse. Ansøgningen skal indeholde tegninger og planer over byggeriet, eks. en plantegning, der viser indretningen, en situationsplan, der viser tilbygningens placering på grunden mm.

Derudover så bør form følge funktion. Her er et par eksempler:

  • En glastilbygning, der ligger et ugenert sted, er måske ikke så oplagt, hvis du er massør og vil drive klinik. Der er ikke så mange klienter, der vil have det godt med, at der er frit udsyn for naboer eller fra gaden, når de skal have massage.
  • Hvis du eksempelvis er psykolog eller terapeut, så overvej hvor klienten skal vente før jeres session. Her kan det være en god idé også at indrette et beskedent venteværelse.
  • Er du fotograf, så skal du selvfølgelig tænke ekstra på lysforholdene.
  • Er du kunstmaler eller keramiker, og ønsker du at indrette et atelier, så er det ideelt med vask og afløb i den nye tilbygning.

“Form følger funktion” betyder altså, at tilbygningens udseende og indretning bør passe til formålet med tilbygningen. Sådan får du mest ud af din investering.

Kan erhvervslokaler omdannes til private senere?

Ja, det kan de sagtens, så længe de lever op til kravene for beboelsesejendomme (som du finder i bygningsreglementet).

Dog skal du være opmærksom på momsreguleringsforpligtelsen.

Momsreguleringsforpligtelsen træder i kraft, hvis du f.eks. har en bil til en købspris på 150.000 kr., der overgår fra at være en firmabil til en privatbil. Firmaet har købt bilen og du har fået momsudgiften tilbage for bilen.

Men omregistreres bilen inden for 5 år af investeringen (reguleringsperioden) til privat brug, så skal du betale en del af momsen tilbage igen. Det, du skal betale tilbage, nedsættes 1/5 pr. regnskabsår. Hvis du har haft bilen i 3 år, så skal du altså kun betale 2/5 af momsen tilbage

Og det samme gør sig gældende for erhvervslokalerne. Her gælder det bare 10 år (og reguleringen sker med 1/10 pr. år). Efter 10 år kan du roligt omdanne tilbygningen til privatbolig uden at skulle betale moms tilbage.

Hvordan kommer man i gang med en erhvervstilbygning?

Før man kommer i gang, så kan det være en god idé at kontakte teknisk forvaltning i kommunen for at høre, hvad rammerne er. På den måde kan du få klarhed over, om din drøm overhovedet er mulig.

Tjek også, om der er lokalplaner for området eller servitutter på din grund, som kan komme i vejen for dine planer om at bygge til.

Herefter er det første skridt oftest at få tegnet en skitse af tilbygningen hos en arkitekt. Arkitekten kan hjælpe dig med at finde den perfekte løsning og vejlede dig om gode muligheder for dine nye erhvervslokaler.

Du kan læse mere om, hvad en arkitekt kan gøre for dig på vores søsterside Arkitektpris.dk.